일시적 1가구 2주택 비과세 조건

 

 

최근 부동산 규제 대책으로 정부에서는 다주택자에 대한 세금 규제를 강화하여 다주택자의 취득세, 양도세, 종부세 부담이 늘어나게 되었습니다. 거주자인 1세대가 국내에 양도하는 주택 하나만을 2년 이상 보유한 후 양도하는 경우 비과세입니다. 그러나 9억 초과분에 대하여는 과세하게 됩니다. 우선 1가구 1주택 요건은 주민등록표상 세대원을 포함해서 1가구가 1주택을 소유하고 있는 것을 말합니다. 아들이 소유하고 있는 집에 부모님과 함께 거주하는 경우 부모님이 집이 있다면 1가구 1주택에 해당하지 않습니다.

정부는 2019.02.12 소득세법시행령 개정을 통해 1세대1주택 양도소득세 비과세 보유기간 요건을 강화하게 되는데 이때 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택인 경우는 제외하지 않지만, 일시적으로 2주택에 해당하는 경우는 제외됩니다.

즉, 1가구 1주택자들이 다른 주택으로 이사 가기 위해 주택을 매수한 상태에서 현재 거주하는 집이 매도되지 않았을 경우, 일시적으로 1가구 2주택이 됩니다. 이런 경우 비과세 혜택을 받기 위한 요건은 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

기존주택을 소유한 지 1년 이상 지난 다음 신규주택을 취득하는 경우, 기존주택을 신규주택 취득한 날로부터 2년 이상 보유하고 3년 이내 양도하면 기존주택에 대하여 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

일시적 1가구 2주택 비과세 요건이 조정 대상 지역인 경우는 취득시기에 따라 전입신고 기간이 다릅니다. 취득 당시 기존주택이 조정 대상 지역이라면 반드시 거주요건으로 2년을 충족해야 합니다. 단, 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택이면서 2017년 8월 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되는 주택이라면 거주요건은 없습니다.

만약, 2018년 9.13 대책 이전에 취득했다면 처분기한이 3년이고, 2018년 9.13 대책 이후부터 2019년 12.16까지는 2년, 12.16 대책 이후부터는 1년 이내 매도하고 전입 신고해야 합니다. 만약 새집에 기존 세입자가 거주하고 있는 경우에는 계약이 끝날 때까지 처분 시기가 연장되나 기간은 최대 2년까지 인정합니다.

조정지역 내 신규 주택의 경우는 취득 후 1년 이내 종전 주택을 양도, 신규 주택으로 전입신고를 해야 하지만, 임차인의 임대차 기간이 1년 이상 남아 있는 경우에는 최대 2년까지 연장됩니다.

신규주택에 기존 임차인이 거주하고 있다는 사실이 표준임대차계약서 등 명백한 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 신규주택 매입일로부터 2년을 한도로 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료 시까지 전입 기간을 연장합니다. 이때 신규주택 취득일 이후 갱신된 임대차계약 기간은 인정되지 않습니다.

2019년 12월 17일 취득한 주택분부터 기존주택, 신규주택 모두 조정 대상 지역이라면 실거주가 목적이라고 하더라도 규제를 받습니다. 먼저 기존주택을 취득 후 1년 이상 지난 후에 신규 주택을 매수하여야 하는 내용은 같지만 신규주택을 매수한 날부터 1년 이내에 기존주택을 매도하여야 하며 신규주택을 취득 후 반드시 1년 이내에 전입하여야 합니다.

상속받은 주택과 그 밖의 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용합니다.

일반주택의 범위는 상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축 주택입니다. 다만 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축 주택은 일반주택에서 제외합니다.

상속으로 여러 사람이 소유하는 공동상속주택의 경우, 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 거주자의 주택으로 보지 않지만, 상속 지분이 가장 큰 상속인은 예외입니다.

1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거하며 봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우가 있습니다. 이런 경우는 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 비과세 요건을 충족한 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용합니다.

일시적 1가구 2주택 비과세 경우에 19.2.12.전에 이미 거주하던 주택을 양도하여 비과세 특례를 적용받은 1세대가 19.2.12 전에 취득한 임대주택을 거주주택으로 전환하여 2년 이상 거주 후 양도하는 경우, 19.2.12.전에 취득한 주택은 1세대1주택 비과세 특례 적용이 가능합니다. 그러나 직전 거주주택 양도일 이후의 기간분에 대해서만 비과세가 적용됩니다.

조정대상지역에 있는 1주택 보유자가 19.12.17. 이후 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하고, 바로 신규주택에 전입하였으나, 종전주택을 신규주택 취득 후 1년이 지나서 양도한 경우 양도소득세 부담은 19.12.17. 이후 일시적 1세대 2주택 비과세는 전입 요건과 중복보유 기간요건을 모두 충족해야 적용이 됩니다.

신규 주택에 전입은 하였으나 기존 주택을 1년 이후에 양도 하는 경우 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않으며, 3년이 지나서 종전주택을 양도하는 경우에는 다주택자로서 양도소득세가 중과되며 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. 그러나 기존주택과 신규주택 어느 하나라도 신규주택의 계약일 또는 취득일에 조정 대상 지역 내에 위치하지 않은 경우에는 무조건 3년을 적용하므로 3년 이내에 양도하시면 비과세 적용받을 수 있습니다.

기존주택과 신규주택이 조정 대상 지역에 있다면 취득 시점과 비과세 요건을 잘 확인하시어 불이익이 없길 바랍니다. 이상으로 1가구 1주택자들이 다른 주택으로 이사 가기 위해 일시적 1가구 2주택이 되는 경우 비과세 혜택을 받기 위한 요건은 어떻게 되는지 알아보았습니다.